国金同晟为大家简单论述一下抵押贷款咨询：房产抵押贷款有哪些细节需要注意？
经常被人问到房产抵押贷款的细节，今天国金小编将流程详细给拆解给大家看。先解释下什么是房产抵押贷款，它和按揭有啥区别 。
房产抵押贷款是你将已经持有房产（不管是全款还是里面有按揭都可以）抵押给银行，银行根据客户指令放出贷款的这样一个操作。
按揭呢，本质也是抵押贷款，但它的用途是用于购房，而房产抵押贷款的用途则是消费（小额）或者经营（大额）。
抵押贷款的意义，是为了提升经济。
因为：消费是GDP的重要指标，占比约为60%，通过刺激消费从而优化工厂效率，提升人民群众收入。
而通过经营用途发放给小微企业贷款，则可以帮助占中国经济绝大多数的小微企业在行情好的时候扩大利润，行情不好的时候雪中送炭，因为恰恰是这些企业构成了中国最坚实的经济基础 。
所以，银行通过对这两方面的信贷政策，从而起到调控宏观或微观经济的作用。
那下面咱们再看看到底应该如何申请办理房产抵押贷款 。
抵押贷款需要的材料有：
针对借款人：身份证，户口本，结婚证或离婚证与离婚协议，征信；
针对抵押物：不动产证书；
针对到底是消费还是经营用途的证明文件：收入证明或营业执照；
针对还款来源：佐证还款能力及流水是否符合贷款性质的银行流水；
准备好以后，银行就分五个步骤来进行贷款审核：
一、先看人
再好的抵押物，借款人的资质不行一切白搭，所以要看几点：
1、征信是否符合要求，比如负债是否特别高；信用卡有没有刷爆；最近申请贷款次数多不多，一般要求两个月内不要超过4~6次以上贷款查询 。
2、离婚协议上是否对该抵押物进行了确权，是否有潜在的债务风险，比如有的离婚协议上，标明此房产在孩子满18岁的时候过户给孩子。
则该抵押物的产权在此时虽然在父母名下，出于对未成年人的保护，也是无法抵押的。
再比如离婚协议里有潜在的债务未履行：每月给孩子多少钱，约定给对方多少钱等，都要算入借款人的负债当中去 。
二、看抵押物
一个流通性好，成长性高的抵押物可以防止发生违约风险后可以及时处置该资产以及保障借款本金的安全 。
所以，现在主流接收的抵押物就是住宅房，像公寓、写字楼、厂房、经济适用房、拆迁安置房等资产由于过户较为复杂且买房较少所以很难抵押。
在普通住宅房里，一般是根据房产评估价的60%~70%去给额度，比如700万的房产，抵押贷款的金额一般在420万到490万之间，如果里面有按揭100万，还要扣除100万以后，则可贷320万到390万，这就是房产的二次抵押 。
如果你的资质比较好，房产的流动性和成长性也比较好，那可能会比其他人贷出更多的额度 。当然，上面说的房产评估价会随着时间和市场的变化而变化。所以，说句题外话：没有永恒的优质资产，只有不断地去优化资产配置才可以长期跑赢通胀 。
三、看营业执照和收入证明
营业执照的年限反映了该企业注册时长，企业越长理论上推演企业家管理企业的水平和做生意的经验可能也就越足，也就越能抗风险，因此贷款的利率可能会有一定的优惠。
除此以外，还要看这个公司是否有司法诉讼，一般以企查查的为准，一些小的民事纠纷问题不大，涉及到刑事问题则肯定不能予以通过 。
收入证明，则有固定格式，如果企业有模板也可用原有模板，不强求 。
四、看银行流水
银行流水就是你的借记卡往来账明细，反映的是一个人的赚钱能力和生意性质，这些对贷款的还款方式和性质都会有直接的影响 。
比如某个人的流水都是每个月固定的工资转入则该人流水就是受薪人士，长期的抵押贷款可能比较适合他。
也有些人的流水是经常和不同的人之间往来转账，也备注有货款，则这些流水可以被认定为生意流水，对申请抵押贷是有帮助的。
有些人的流水可能都不足以支撑现有的房贷负债，这时银行的意见一般都会审慎，不会予以批准 。银行流水一般在银行APP里都可以转出，注意要留有交易对手信息 。
审核流水的时候需要把夫妻之间转账，银证转账，股东转账扣除，剩余部分为实际收入，则可纳入核算。以上呢，是一些基础材料，基本就够了。
如果遇到特殊情况，比如房龄大则需要调房子的档案，如果申请人年龄大了，可能还需要提供子女作为共借人，则子女的一些基本材料也要被纳入申请材料中来 。
五、批复、抵押、放款
后面的事就简单了，银行根据资料进行审批，通过以后就会通知借款人来签借款借据，通俗说就是打张借条，后面安排抵押手续。
现在都是房产局联网，在行里直接办理，办完后等抵押手续完成就可以根据客户的要求，安排放款了 。
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